Vente d’un immeuble détenu par une société : quelle est la procédure applicable?

La vente des biens immobiliers propriété d’une société obéit à des règles particulières. Si le dirigeant conserve le pouvoir d’initier la vente, celle-ci doit très souvent faire l’objet d’une autorisation par l’assemblée générale des associés.

Notre cabinet d’avocats vous propose un exposé des contraintes juridiques liées à ces opérations .

Quel est l’organe – assemblée générale ou dirigeant – habilité à vendre le bien immobilier ?

Le dirigeant, Président, Gérant ou Directeur général, est habilité à engager le processus de revente

Quelque soit le type de sociétés concernées, société civile immobilière (SCI), société à responsabilité limitée (SARL) ou par actions simplifiée (SAS), société anonyme (SA) :

• le dirigeant est habilité à proposer l’immeuble détenu par la société à la revente, à rechercher de potentiels acquéreurs et à s’attacher les services d’une agence immobilière.
• le dirigeant peut engager des négociations avec les acquéreurs potentiels, en indiquant un prix de revente et un calendrier, ainsi qu’en organisant des visites.

Toutefois, le dirigeant doit veiller à informer les acquéreurs du caractère conditionnel de l’offre de vente lorsque le projet de revente n’a pas été préalablement autorisé par l’Assemblée générale extraordinaire, sauf exception. En cas de signature d’une lettre d’offre ou d’une lettre d’intention, une condition suspensive spécifique devra ainsi être insérée.

Remarque : au sein d’une SAS ou d’une SARL, les statuts ou le pacte d’associés peuvent obliger le dirigeant à solliciter l’accord d’un comité (Comité exécutif, stratégique, conseil de gérance etc.). Dans les sociétés anonymes, le Conseil d’administration ou le Conseil de surveillance peuvent être habilités à autoriser le projet de revente.

L’assemblée générale extraordinaire peut être habilitée à autoriser la vente de l’immeuble

L’Assemblée générale extraordinaire doit nécessairement autoriser la revente du bien immobilier dans les cas suivants.

Cas n°1 : les statuts incluent expressément dans la liste des pouvoirs de l’assemblée générale « le transfert de la propriété » des biens immobiliers détenus par la Société. Certaines clauses peuvent être rédigées de façon plus large en soumettant à l’approbation de l’Assemblée générale extraordinaire « toute cession d’actifs significatifs » ou « toute vente portant sur un montant supérieur à un certains seuil », ce qui permet d’inclure la vente des actifs non immobiliers (fonds de commerce, brevet, logiciel) dans les pouvoirs de l’Assemblée générale.

Cas n°2 : l’objet social ne vise pas « la vente », « le transfert de propriété » ou encore « l’aliénation » des biens immobiliers. Dans de telles hypothèses, il est envisageable de considérer que la vente du bien immobilier n’est pas comprise dans l’objet social de la société et que l’assemblée générale extraordinaire, seule habilitée à modifier les statuts, doit ainsi autoriser cette vente (la jurisprudence étant toutefois fluctuante sur ce point).

Cas n°3 : l’objet social vise expressément l’exploitation de l’immeuble dont la vente est envisagée. Dans un tel cas de figure, la vente de l’immeuble place la société dans l’incapacité de réaliser son objet social, situation que la jurisprudence assimile à une modification de l’objet social nécessitant ainsi une autorisation de l’assemblée générale extraordinaire.

Quels sont les risques liés à l’absence d’autorisation de l’assemblée générale?

En cas de réalisation de la vente, les associés pourront engager la responsabilité du dirigeant

Lorsque l’Assemblée générale est juridiquement dotée du pouvoir d’autoriser la vente, l’absence de convocation de cette assemblée consiste en une faute de gestion engageant la responsabilité du dirigeant de la société.

Les associés pourront alors solliciter la réparation du préjudice qui leur a été causé par cette faute de gestion, en ce compris la perte de chance de poursuivre l’exploitation du bien immobilier ou de le céder à un meilleur prix.

L’annulation de la vente du bien immobilier peut aussi être sollicitée lorsque l’objet social ne comprend pas expressément la cession du bien immobilier et que l’acquéreur ne pouvait ignorer l’existence d’une telle limitation (d’où l’intérêt, pour les opposants au projet de revente, d’informer l’acquéreur de cet état de fait).

Lorsque les statuts permettent au dirigeant de réaliser le projet de revente sans consultation de l’assemblée générale, l’opération comporte toutefois des risques

Les dirigeants de sociétés ont l’obligation d’agir dans l’intérêt social, sous peine d’engager leur responsabilité civile.

Lorsqu’un dirigeant décide de procéder à une opération d’envergure et dont l’impact financier et stratégique est important, nos avocats recommandent de solliciter une vote de l’assemblée générale des associés sur la décision concernée. Cette convocation aura un triple intérêt :

• En cas de doute sur la compétence de l’assemblée générale extraordinaire, convoquer cette dernière permet de s’assurer de sa consultation ;
• L’organisation d’une assemblée permet en outre d’informer les associés du projet de vente du bien immobilier et de les amener à se prononcer sur l’affectation du prix de vente (distribution exceptionnelle de dividendes par exemple) ;
• En cas d’incertitude sur l’opportunité de l’opération, cela permet de formaliser l’accord des autres associés, ou de prendre connaissance de leur opposition.

Quand bien même l’assemblée générale autorise la revente de l’immeuble, il convient de s’assurer que cette revente est dans l’intérêt de la société et non pas dans l’intérêt exclusif de l’associé majoritaire. L’associé minoritaire peut en effet invoquer la notion « d’abus de majorité« , notamment dans le cas ou la revente est réalisée à un prix insuffisant ou au profit d’un acquéreur indirectement lié à l’associé majoritaire (par des relations d’affaires notamment).

A cet égard, le Dirigeant ou l’associé directement ou indirectement intéressé à la revente du bien immobilier doit porter à la connaissance de la société cette situation. La revente du bien pourra, dans certaines circonstances, constituer une convention dite « règlementée » soumise à l’approbation de l’assemblée générale ordinaire des associés (l’intéressé étant privé du droit de vote).