La stipulation d’une clause d’accession au profit du propriétaire n’empêche pas l’indemnisation, au titre de l’indemnité d’éviction, des frais de réinstallations tenant compte des constructions et améliorations réalisées par le preneur en cours de bail.
L’essentiel : l’indemnité d’éviction due au preneur tient compte des frais de réinstallation dans un local bénéficiant d’aménagements et équipements similaires, indépendamment de la stipulation d’une clause d’accession sans indemnité au profit du bailleur.
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Sommaire
Indemnité d’éviction
L’essentiel du contentieux en matière de baux commerciaux se noue au sujet de la détermination du montant de la prime d’éviction que le bailleur est susceptible de devoir au preneur. Celui-ci, titulaire du fonds de commerce, n’est généralement que locataire des murs. Or la jouissance même de ces locaux est cruciale pour la continuité de l’activité commerciale. Le droit français accorde donc au commerçant une protection spécifique – « droit au bail » ou encore « propriété commerciale » – afin de le protéger du préjudice d’éviction en l’absence de motif grave et légitime de non-renouvellement (article. L145-14 et L.145-17 du Code de commerce). En vertu de cette protection, le bailleur ne peut, en principe, reprendre les locaux sans avoir versé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail commercial, ce qui comprend notamment les frais de réinstallation du locataire évincé dans un nouveau local bénéficiant d’aménagements et d’équipements similaires. Or, ce sont précisément de tels frais de réinstallation qui vont intéresser la présente affaire bien connue des avocats spécialisés en cession de fonds de commerce.
Contentieux lié à l’éviction
En l’espèce de l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, les propriétaires de locaux à usage commercial ont délivré congé au preneur. Celui-ci les assigna en paiement d’une indemnité d’éviction, ce que la procédure judiciaire leur octroiera. Condamnés au paiement d’une telle indemnité par l’arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence en date du 30 juin 2016, les bailleurs ont alors formé un pourvoi en cassation en se prévalant de l’existence d’une clause d’accession sans indemnité stipulée dans le bail commercial au profit du propriétaire.
La question qui a été soumise à la Cour de cassation était donc de savoir si la clause d’accession sans indemnité stipulée au profit du bailleur exclut les frais d’améliorations et de constructions dans le calcul du montant de l’indemnité d’éviction.
Pour rappel, une clause d’accession permet de déterminer le sort des constructions et améliorations effectuées par le locataire en cours d’exécution du bail. Une telle clause stipulée sans indemnité au profit du bailleur permettra à celui-ci de conserver ces améliorations et d’en devenir le propriétaire (d’où l’“accession”) sans avoir à compenser le locataire.
Solution
Pour rejeter le pourvoi des bailleurs, les magistrats de la Cour de cassation ont décidé qu’ « une clause d’accession sans indemnité stipulée au profit du bailleur ne fait pas obstacle au droit du preneur évincé d’être indemnisé des frais de réinstallation dans un nouveau local bénéficiant d’aménagements et équipements similaires à celui qu’il a été contraint de quitter».
Conclusion : la clause d’accession est valable et permet aux bailleurs de conserver de plein droit toute construction ou amélioration effectuée par le locataire en cours de bail. Toutefois, une telle clause, même stipulée sans indemnité, ne peut porter atteinte à la consistance de l’indemnité d’éviction. Cette dernière, lorsqu’elle est légalement due, doit tenir compte des frais de réinstallation dans un local bénéficiant d’aménagements et équipements similaires, que ceux-ci aient été présents dès la conclusion du bail ou assumés postérieurement par le locataire.
L’existence du droit à l’indemnité d’éviction et la détermination de son montant sont des problématiques assez classiques en fin de bail, ce qui n’enlève en rien à leur complexité. C’est la raison pour laquelle les bailleurs et preneurs ont tout intérêt à demander conseil à des avocats d’affaires spécialisés pour les éclairer au mieux.
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Aussi, le cabinet d’avocats Billand & Messié vous propose ses services à tout stade des baux commerciaux, que ce soit lors de leur rédaction ou du traitement du contentieux ayant trait à leur exécution ainsi qu’à leur résiliation et à leur expiration.
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